一向低调的南丰集团，市场上关于他的动态消息甚少。最近，南丰集团宣布香港启德项目计划的同时，在内地举行了一项ABS融资计划。

　　据上交所7月27日信息披露，“中联-中金-南丰国际控股1-X期资产支持专项计划”项目状态更新为“已反馈”。该项债券拟刊行金额为57.1亿元，刊行人为广州市展丰房地产开发有限公司。

　　该公司建立于2007年6月，注册资本27.1亿港元，由纪汇有限公司持有100%股权，后者终极实控人为南丰集团，其旗下资产为南丰集团位于广州琶洲的南丰汇项目的一部门。

　　也就是说，南丰集团本次是利用南丰汇项目作为底层资产举行融资。这是港企稀有的以内地资产为基础刊行融资工具。

　　南丰集团57亿ABS融资

　　南丰汇，是南丰集团在广州的首个项目。

　　2006年，香港南港投资有限公司、纪汇有限公司分别通过土拍取得海珠琶洲PZB1301及PZB1401地块，其开发历经5年，终极由南丰集团与汇贯基金投资50亿元打造完成，直至2011年10月开始招商，2013年下半年投入使用。

　　该项目总修建面积30万平方米，主要由南丰汇举世展贸、南丰国际会展及南丰朗豪旅店三大要系组成，功效涵括甲级写字楼、商业展贸、专业展馆及国际五星级旅店等。

　　本次南丰以该项目资产作为支持，以其带来预期收益作为包管，对资本市场来说，思量的是该资产是否“可靠”。

　　南丰集团官网显示，南丰汇是集团重点投资的商业项目，“中国最繁华商业枢纽的地标性综合体”是该项目的要害词条。

　　但查阅市场消息，南丰汇项目吸引市场更多讨论的是其奇特的“积木”造型，项目详细谋划情况则鲜有披露。

　　商业地产要实现运营价值，“地段”是必不可少的因素。作为南丰集团进驻广州的首个项目，相比广州热门的天河商圈等，南丰汇所在的琶洲商业气氛并不足够浓重。

　　对此，南丰集团南中国总司理尹德辉曾表示，“南丰汇的上风不是人流，而是特色”，南丰汇通过创造特色增长客户体验的意图也非常明显。亦有业内人士表示，南丰汇位于琶洲商圈焦点区域，其周边交通便捷，且毗邻商务部广州国际会展中心，可享受会展经济利好。

　　可考的数据是，2015年，项目开业一年多，其办公楼约莫3万多平方米，承租率为100%，且租金为彼时琶洲最高，最高可达180元/平方米；商业出租率同样较高，平均租金150-250元/平方米。

　　值得注意的是，本次南丰集团以ABS的方式刊行债券，是为得到高额融资。而资产证券化的上风在于不占用贷款和发债额度，召募资金用途不受限定，产物刊行受市场行情颠簸影响较小。

　　据观点地产新媒体相识，受累于240亿港元启德地王，本年2月，南丰集团遭惠誉将其评级降至“垃圾”级别。惠誉称，降级主要由于该集团几年前以246亿港元竞得的启德商业综合体项目，在扩建阶段的财政状态不停恶化。

　　惠誉预计启德项目将使南丰在2021-2023财年期间流出60-70亿港元。直至2022年启德项目开始录得租金收入，利钱保障倍数或有所改善。

　　但根据惠誉陈诉，可以肯定的是，南丰基于中海内地的IPs范围和收入孝敬可能保持稳定，惠誉预计南丰在香港地域的房地产范围和收入将在未来三至四年内扩大。

　　以内地产生稳定现金流的商业地产作为资产来融资，对于南丰集团而言，不失为一种具有资金成本上风的融资工具。

　　港企稀有内地融资

　　但以南丰集团为代表的港资房企，过往甚少通过内地买卖业务所平台刊行债券融资。

　　对此，国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总司理黄立冲表示，港资房企通过内地买卖业务平台融资有几种情况，要么是在内地有子公司、企业创立于内地，又或是企业领导自己有内地配景。但事实上，港资企业大多没有到内地融资的需要。

　　港资企业多推行稳健的财政计谋，采取慢周转的开发模式，其欠债率普遍偏低，多控制在20%以内。相比于内地房企高杠杆、高融资成本，港资房企自己便拥有低欠债、低成本的上风。有数据显示，2019年港企境外的融资成本约莫在3%-4%，而内地房企整体在8%左右。

　　可以发明，港资房企目前在内地发展更多的是商业地产项目，且每每开发的产物会成为一个地域的顶级商业，如成都IFS、北京太古里、上海恒隆广场、兴业太古汇等。业内人士分析称，港资企业具有低资金成本和精细化管理的特点，在内地做高周转项目并没有上风，而做商办物业项目等慢项目便能发挥上风。

　　资深市场观察人士严跃进则表示，“这和优质地块的供应有关，港资房企进入内地通常从焦点都会入手，每每都会会以商业商圈打造为紧张使命，给予其非常大的支持。”而港资企业在内地住宅市场的投资自己也有许多限定，包括境外资金进入方面。

　　过往，港资企业在内地融资也受到诸多限定。只管过往几年里，内地相继出台不少扶持中小企业的政策，包括税收和再投资等，但是作为港资企业却没法“完全享受国民待遇”，好比在融资时银监会等的审批及评估门槛。

　　而通过内地项目刊行ABS，大概是企业少数可选的融资方式，也是获取资金、调治资产结构最好的融资工具。

　　据相识，ABS刊行利率与主体评级关联度很低，大多数可以得到AAA或AA+评级，且刊行ABS的整体融资成本均低于发债成本，其中AA+和AA的发借主体，利差的中位数分别在111bp和117bp。

　　这也是企业ABS刊行主体以中低等级以致无评级主体为主的缘故原由。对于低等级主体，信用提升的价值更为明显，融资成本将显著降低。

　　另据相识，近两年来，利好ABS市场扩容的政策频出，其中便包括勉励发展住房租赁及长租公寓资产支持证券，勉励通过资产证券化盘活存量资产，推动尺度化ABS市场发展以及其他利好资产支持证券产物刊行和流通的政策及文件相继出台。

（文章来源：观点地产网）