原标题：实探北京写字楼： 金融街部门区域空置半年 租金降五成

本报记者向炎涛矫月

随着疫情逐步得到控制，复工复产深入推进，写字楼市场也正等候回暖。近日，《证券日报》记者实地走访北京数个商业区发明，不少写字楼处于空置状态；同时，为了吸引客户，多处写字楼采取贬价计谋。

北京金融街某中介人士向《证券日报》记者透露：“目前，金融街区域写字楼报价基本在每平方米天天12元至15元左右，且还可以议价；而客岁报价多在每平方米天天20元以上。”

别的，记者还赶到了位于向阳门的银河soho检察写字楼情况，从现场可以看到四周一处中介门口挂出了多个周边特价写字楼房源，代价低至每平方米天天3元。

金融街写字楼贬价

部门区域空置半年

据商业地产服务公司世邦魏理仕公布的《2020年二季度北京房地产市场回首及展望》陈诉显示，受疫情影响，二季度北京优质写字楼市场净吸纳量为-38700平方米，这已是连续两个季度为负值；同时，优质写字楼整体空置率上升至15.5%，为2010年三季度以来最高值。写字楼租金报价也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元，环比降落1.2%。

北京的写字楼根据区域差别，代价有着明显差距，而金融街无疑处于写字楼市场第一梯队。《证券日报》记者追随一位金融街中介人士前往金融街某大厦一个400平方米左右的办公区，该中介人士称：“该房源已空置了半年时间，业主发急出租，目前报价每平方米天天10元，而客岁报价在每平方米天天18元至20元，租金降幅50%。”

“对于小业主来说，写字楼主要用于投资，空一天就得多交一天物业费，又没有收入进账，以是他们比力发急，会乐意以低价先租出去以得到现金流。而开发商业主相对没那么发急，但租金水平也在降落。”上述中介人士告诉记者，受疫情和经济形势影响，金融街区域部门办公室空置时间长达半年甚至更长时间，以是有比力大的议价空间，房源的选择余地也较大。

而一些更具性价比的区域则成为更多中小企业的选择。该中介告诉记者：“以金融街为例，这两年有许多中小客户都搬离金融街，有些去了丰台区的丽泽商务区，由于丽泽商务区给的优惠很足，目前大量的办公室在每平方米天天4元至5元，且免租期长，有的可以达近一年时间。”

“金融街具有选址的不可替换性，租户流失少，空置率整体还很低；丽泽吸引的主要是后台型的部门，而且是在主要商务区以外的区位办公需求的整合，楼宇品质升级需求为主，相比其他区位，丽泽性价比更高。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对《证券日报》记者表示。

陈诉显示，随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求在本年第二季度逐步放量，但市场连续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积，以及企业整合到自用楼宇或总部的征象。在连续严控疫情的影响下，腾退面积消化遇阻，导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度为负值。

而在可租面积增长，疫后市场需求仍待继续修复的情况下，写字楼租金水平也连续下滑。陈诉显示，二季度租金报价跌至每月每平方米420.5元，环比降落1.2%。下半年，将有70.8万平方米的新增供应集中入市，在进一步引发搬迁升级需求的同时，预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。

北京房地产商会会长梨乃超对《证券日报》记者表示，在供大于求的时候，有的写字楼受打击比力大，这就导致写字楼采取贬价措施，希望能通过低代价吸引客户。另外，有一些位置比力好的写字楼，在此前一直满员，而现在空置下来，也会导致客户重新选择性价比更高的写字楼，种种因素将导致写字楼之间的竞争越来越猛烈，而写字楼之间的代价战也拉开序幕。

写字楼起主要“活下去”

年底或迎恢复性增长

据陈诉显示，在供应端，受疫情防控影响，部门新项目延期入市，上半年北京写字楼总新增供应量仅为12.1万平方米。在需求端，整体需求除以续租为主外，搬迁需求特别是同区或相近区域间的升级需求尤为凸显；二季度北京甲级写字楼净吸纳量为19400平方米，率先转正；但乙级写字楼仍出现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。

“上半年的负吸纳量主要是疫情导致租赁活动无法顺遂推进造成的，随着下半年疫情得到控制，防控常态化，需求会逐步开释，有助重振市场信心。”孙祖天表示。

孙祖天告诉记者，北京的写字楼市场在2008年奥运期间履历过一段时间的空置岑岭，之后一直处于空置率极低，甚至求过于供的状态，近两年由于供应放量加上疫情导致的需求延滞，短期推高了空置率。不外，太低的空置率会限定市场活动，现在租户有更多选择，便于租户的搬迁和扩租计划实行。

原诸葛找房首席分析师陈雷认为，北京的写字楼空置率最近几年一直处于一个高位，最近两年几个大因素叠加，使得北京商办市场越发艰巨。

“起首是，2017年的房产市场调控加码，北京的商办市场也间接受到影响；其次是，整体经济情况的下行，使得商办市场一直艰巨谋划，难以回暖；再次是，北京都会规划建设的战略性调解，北京市政府搬迁至通州，部门产业资源转移环京，部门企业支持雄安建设，导致北京商办需求分散，空置率提升；末了是，整体经济下行压力加大，不少企业寻求越发低价成本的都会。”陈雷称。

“北京是首都，也是经济晴雨表，写字楼市场的苏醒要看疫情的控制情况。”梨乃超表示，写字楼的资金压力很大。写字楼是个重资产的产业，大部门写字楼都是通过融资而来，需要大量的利钱和借贷。同时，写字楼还需要维修装备、电梯老化，需要支付水电费等，可以说写字楼的运营成本花费较大。

梨乃超认为，写字楼目前最主要的就是活下去，建一座写字楼要花费数十亿元，大部门商家采取抵押贷款的方式建楼，一旦没有了租金收入，再加上金融机构没有延期还款优惠政策的话，那么，写字楼要想活下去照旧有难度的。

“要想活下去，写字楼需要一个长期规划，开源节省。练好内功，如提高品质，有些写字楼在空置期间会装修，提高写字楼的形象，也有写字楼会提供更好的服务，吸引客户。别的，写字楼还需要紧跟国度政策，如吸引国度给予优惠政策的产业入驻；还可以向数字中心端口等偏向调解结构；在代价方面，可以推优惠政策，延长租期，签2年、3年或5年等差别的客户给出差别的租金优惠，锁定客户。”梨乃超表示。

梨乃超认为，写字楼在10月尾、11月初也许会迎来一波增长。“不外，要想完全恢复，仍需看疫情的防控情况，这可能需要很长的时间。”

责任编辑：薛永玮