2019年，国度继续坚持 “房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业贩卖增速整体放缓。2020年初，新冠肺炎疫情暴发，给房地产贩卖带来较大影响，房地产企业红利能力越发受到市场存眷。本文梳理了50家上市房企2019年年末净利润、净利润率、净资产收益率和总资产收益率指标，以此来分析企业红利水平。

　　红利情况：净利润均值110亿元，同比增15.26%

　　2019年，50家上市房企净利润均值为117.34亿元，同比上升15.26%；净利润率均值为13.36%，同比降落0.01个百分点；净资产收益率(ROE)均值为15.50%，同比上升0.02个百分点；总资产收益率 (ROA)均值为4.80%，同比降落0.22个百分点。

　　红利能力：分化态势明显，大型房企集聚优质资源

　　房企红利能力分化态势愈加明显，大型房企集聚优质资源。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业净利润均值分别为398.98亿元、96.25亿元、40.23亿元，同比分别增长3.18%、25.57%、40.54%；净资产收益率均值分别为20.47%、14.94%、15.06%；净利润率均值分别为13.97%、13.10%、14.80%。其中，少数1000亿元以下企业净利润率和净资产收益率体现突出，如龙光、合景泰富、宝龙、德信等房企，净利润率均凌驾20%。2019年，龙光采取的逆周期拿地战略、鼎力大举结构都会更新项目等成为利润高增长的引擎，整年拓储成本为4081元/平方米，都会更新业务孝敬收入约49亿元，占总业务收入的8.5%；合景泰富净利润率为38.96%，公司将其他非经常收益均纳入到确认收益中，总额超9亿元。

　　成本管理：低成本拿地、降用度支出、高周转运营

　　第一，大型房企土地成本均值处于行业较低水平。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业拿地均价/贩卖均价均值分别为35.12%、35.90%、42.09%。房企紧抓市场机遇，在都会更新、产城融合、文旅地产等多领域结构，有用降低了拓储成本，如恒大、绿地、世茂、旭辉、富力、融信等房企的拿地均价/贩卖均价均低于30%。

　　第二，大型房企三项用度率均值处于行业较低水平。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业三项用度率均值分别为7.59%、10.27%、12.74%。详细来看，3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业贩卖用度率均值分别为2.95%、3.42%、3.72%；管理用度率均值分别为3.16%、4.68%、4.88%；财政用度率均值分别为1.47%、2.15%、4.12%。

　　一方面，大型房企通过降低财政用度率提高企业利润，3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业融资整天职别为5.89%、6.36%、6.78%，如中海依附强盛的财政杠杆管控能力，2019年财政用度率为0.46%，同比降落0.35个百分点，加权平均借贷成本为4.21%，同比降落0.09个百分点，均处于行业较低水平；碧桂园、龙湖等房企通过保持较高的利钱用度资本化率水平，分别为100%和98.8%。另一方面，房企通过提高谋划效率降低贩卖用度和管理用度，如蓝光发展充实发挥数字化营销上风，利用蓝裔网络贩卖渠道，精准举行广告投放，降低了传统营销模式下的贩卖用度；旭辉通过降低管理成本的模式实现总部的转型，采取“大平台+小集团+项目集群”的三级模式，提升运营效率，加速区域整合，打造组织活力引擎，降低企业的管理用度。

　　第三，大型房企总资产周转率均值优于中小型房企。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业总资产周转率均值分别为0.26、0.22、0.21。大型房企在行业整体贩卖增速放缓的情况下，依然体现出较好的贩卖能力和企业良好的运营管理能力，碧桂园、绿地、世茂、龙湖等房企在2019年均实现了较高的总资产周转率，如绿地总资产周转率高达0.39，远高于行业水平，其TOD模式使得结构在三四线都会的城际空间站重点项目的去化率得到了大幅提升，在年内也取得了较好的业绩体现。

　　结语>>>

　　房地产市场发展的情况存在许多不确定性，利润率难挡疲软，房企需以精细化运营为导向，联合市场趋势，调解好企业战略目标，以强盛执行力击穿运营和管理的破局点。未来，精准的投资拓储、卓越的营销手段和良好的运营管控模式是房企更好活下去的两大“利器”。总的来看，企业若想拥有超群的红利能力，则需从“开源”和“节省”两方面举行提升，“开源”意味着企业要尽可能的以更高的代价、更优的产物举行溢价贩卖，“节省”意味着企业要尽最大可能降低贩卖成本、管理成本和财政成本，别的，企业还应采取科学合理的谋划手段来提高周转效率，实现企业红利能力的增长。

　　中指研究院

图为2019年50家上市房企红利情况

（文章来源：大众证券报）