原标题：北京二手房商场分解显着

□本报记者 董添

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我国证券报记者近来实地造访发现，北京区域二手房商场价格呈现较显着分解，刚需二手房价格小幅上涨，改进型二手房则面对成交难、降价多的为难。

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刚需客户活跃入市

“北京二手房七成以上购房者是刚需客户，热门刚需盘走高与刚需客户活跃入市联系较大。”多位二手房中介出售人员对我国证券报记者表明。

我国证券报记者造访发现，中介人员所称的优质二手房，指的是具有“楼龄新、间隔地铁近、物业环境好”等特色房源。而北京区域具有上述条件的二手房占比并不高。优质二手房挂牌量有限，而近期需求量猛增，导致价格攀升。

坐落大兴区某次新二手房楼盘邻近的中介人员对我国证券报记者表明，3月份之前，该小区两居室价格在350万元左右，且朝向、户型及税费都较吸引人。随着上一批挂牌房源逐渐售罄，新挂房源两居室价格都在380万元起步。“业主的心思预期发生了较大改动。3月份之前，受疫情影响许多业主急于出手，价格弹性大，2月-3月是低点。随着急售客户的房源出售结束，且疫情期间积累的刚需客户需求逐渐开释，新上的房源价格呈现上涨。”

这一说法得到了多位出售人员的验证。“有些小区前期出售的房源，不是小区最优质的方位，但价格偏低，被刚需客户买走了。而近期在售的不少房源，方位和户型相对更好些，自身就存在溢价。这也是价格上涨的一大要素。”坐落南四环某次新小区出售人员对我国证券报记者表明。

上述出售人员介绍，一些开发商对新楼盘会推出特价房源。但从次新二手房出售状况看，之前的特价房现在作为二手房出售时价格一般不高。开发商捂盘的房源往往方位佳，后期作为二手房出售时一般会呈现较显着的溢价。

改进型房源面对为难

刚需房商场升温，而改进型二手房则呈现滞销的状况。

我国证券报记者造访发现，无论是在市中心仍是市郊地带，大面积、总价高的改进型住宅商场全体热度较低。这些房源一般为别墅、合院、复式洋房等类型，面对的根本都是改进型住宅的客户。依照北京区域现在的限购方针，再加上中介费、税费，二套房客户需求付出的首付份额达总房款的七成左右。

“许多房源原值较低，且不是满五仅有，借款不容易。假如是二套购房者，根本上都要求客户全款。”多位出售人员对我国证券报记者表明，“这类房源假如卖给首套客户，即使借款，还款压力也会很大。而能够买得起这类房源的，一般不会是首套客户，因而借款资质根本已用掉，使得这些二手改进型住宅的出售面对为难。”

我国证券报记者观察到，一些二手房网上出售渠道的降价榜及捡漏榜中，非学区、高总价、大面积的改进型住宅呈现较多，有的二手房比较同小区的刚需盘单价下降50%。

以坐落南四环某洋房小区为例，小区建造时刻在2000年左右，间隔地铁较远且没有电梯，小户型一居室、两居室均价在4万元/平方米左右。且该小区的改进型住宅面积较大，需求交纳较高的增值税及个税，200平方米左右的复式洋房均价仅约为2.5万元/平方米，有的急售盘实践成交均价仅为2万元/平方米左右。

退房客户增多

“五一”小长假往后，北京西城学区房商场呈现一波成交高潮。但随着西城区多校划片新政施行时刻接近，许多换房再买学区的客户面对换房时刻来不及的问题，导致这类房源的退房状况大增。

“购买西城学区房的客户，一般首要卖掉持有的自住宅，拿到卖房房款后，再交给西城学区房业主房款。其时，不少客户遵从了出售人员关于15天就能过户完结购买西城学区房的说法，所以先订下了房源，但出售自有住宅所花费时刻大大超出预期。比方，购买他们房子的人，自身也是换房客户，一个环节出了问题，其他环节都受影响。最近不少这类连环客户要求退房。”出售人员告知我国证券报记者。

据了解，北京不少区域二手房过户仍实施排号方针，有的现已排到了6月中下旬。“在最快的状况下，从定房到过户完结需求一个半月的时刻。换房客户假如想买学区房根本上来不及了，除非命运特别好。”多位出售人员称。